Loi 122 : inspection des façades et stationnements étagés au Québec
INSPECTION
La Loi 122 modifie la Loi sur le bâtiment du Québec. C’est elle qui a donné naissance au chapitre Bâtiment du Code de sécurité, en vigueur depuis le 18 mars 2013. Depuis, un ingénieur doit vérifier tous les 5 ans les façades des bâtiments de 5 étages et plus hors sol ainsi que les stationnements étagés. L’obligation vise les propriétaires d’immeubles comme les syndicats de copropriété.
Genispec réalise l’inspection Loi 122 des façades et des stationnements étagés dans le Grand Montréal, sur la Rive Nord et sur la Rive Sud. Nos ingénieurs sont membres de l’Ordre des ingénieurs du Québec et produisent le rapport de vérification que la RBQ exige.
Loi 122 en bref : qui est visé et à quelle fréquence ?
| Élément vérifié | Bâtiments ou stationnements visés | Professionnel requis | Fréquence | Première vérification |
| Façades | Bâtiments de 5 étages et plus hors sol | Ingénieur ou architecte | Tous les 5 ans | Avant le 10e anniversaire de la construction |
| Stationnement étagé, vérification approfondie | Tout stationnement dont au moins une dalle de roulement ne repose pas sur le sol | Ingénieur | Tous les 5 ans | Dès que le stationnement a plus de 18 mois |
| Stationnement étagé, vérification annuelle | Les mêmes stationnements | Le propriétaire, ou un professionnel mandaté | Chaque année | Dès la première année d’exploitation |
| Registre du bâtiment | Tous les bâtiments visés | Tenu par le propriétaire ou le syndicat | Mise à jour en continu | Conservé pendant toute la durée de vie du bâtiment |
Qu’est-ce que la Loi 122 ?
La Loi 122 a été adoptée le 2 décembre 2010 et est entrée en vigueur le 18 mars 2013. Elle a modernisé les normes de sécurité des bâtiments au Québec et confié à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) un mandat clair : faire vérifier périodiquement les composantes d’un immeuble dont la défaillance peut blesser quelqu’un.
Deux composantes sont visées : les façades des bâtiments de 5 étages et plus hors sol, et les stationnements étagés. Dans les deux cas, le propriétaire doit obtenir un rapport signé par un professionnel et le déposer au registre du bâtiment.
La Loi 122 ne fixe pas une date unique de conformité. L’échéance dépend de l’âge du bâtiment et de la date du dernier rapport de vérification.
Loi 122 : inspection de façades
Le propriétaire d’un bâtiment doit l’entretenir sérieusement et faire les réfections avant qu’un défaut ne devienne un danger pour le public. Les façades en hauteur sont les premières exposées : elles encaissent les intempéries et les cycles de gel et de dégel. C’est ce qui explique l’obligation de la Loi 122 : une vérification par un ingénieur tous les 5 ans pour tout bâtiment de 5 étages et plus hors sol.
Notre méthode d’inspection de façade en 3 étapes
Nos ingénieurs procèdent en trois temps pour l’inspection de façade, du général au précis :
- Inspection visuelle depuis le sol et les balcons, pour établir l’état général des composantes et produire un relevé des déficiences observées.
- Inspection tactile en descente sur cordes, pour mesurer précisément l’étendue des déficiences repérées à l’étape visuelle.
- Ouvertures exploratoires, ou inspection intrusive, lorsque l’état des ancrages ou des matériaux derrière le parement doit être confirmé.
Types de bâtiment visés par la Loi 122
Tout bâtiment de 5 étages ou plus hors sol est visé, qu’il soit résidentiel, en copropriété (condo), commercial, industriel ou institutionnel.
Fréquence des vérifications de façade
Un rapport de vérification des façades est requis tous les 5 ans. Pour un bâtiment neuf, le premier rapport tombe avant son 10e anniversaire.
L’avantage de l’inspection sur cordes
Nos inspections tactiles et intrusives se font en descente sur cordes, pas en nacelle ni en échafaudage. Concrètement, vous obtenez une couverture plus large de la façade pour un prix plus bas, et vos occupants ne voient pas une structure plantée devant leurs fenêtres pendant des semaines.
Loi 122 : inspection de stationnement étagé
Le propriétaire d’un stationnement étagé doit obtenir un rapport de vérification approfondie signé par un ingénieur, tous les 5 ans. Ce rapport établit qu’aucune condition dangereuse n’est présente et recommande les travaux d’entretien à faire pour que la situation ne se dégrade pas.
La vérification annuelle du stationnement étagé
En plus de la vérification approfondie aux 5 ans, la RBQ exige une vérification visuelle annuelle. Le propriétaire examine les faces supérieures et inférieures des dalles, les murs, les poutres, les colonnes et les joints. Chaque anomalie doit être notée et photographiée : fissures, infiltrations d’eau, taches d’humidité, déformations, béton détérioré.
Cette fiche annuelle doit être versée au registre du bâtiment. Genispec réalise l’inspection annuelle de votre stationnement pour le compte du syndicat ou du gestionnaire, et produit la fiche à conserver au registre.
Types de stationnement visés par la Loi 122
Tout stationnement, souterrain ou aérien, comportant au moins une dalle de béton qui ne repose pas sur le sol : copropriétés (condo), immeubles locatifs, bâtiments commerciaux, industriels ou institutionnels. Cette obligation ne dépend pas du nombre d’étages du bâtiment.
Fréquence des vérifications de stationnement
Un rapport de vérification approfondie est requis tous les 5 ans, dès que le stationnement étagé a plus de 18 mois. La vérification visuelle, elle, revient chaque année.
Loi 122 et copropriété : les obligations du syndicat
Un syndicat de copropriété est propriétaire des parties communes. Il porte donc les obligations de la Loi 122 pour les façades et pour le stationnement étagé de l’immeuble. C’est au conseil d’administration de mandater l’ingénieur, puis de rendre le rapport accessible aux copropriétaires.
Le syndicat doit aussi tenir un registre du bâtiment, conservé pendant toute la durée de vie de l’immeuble. Ce registre réunit :
- Les rapports de vérification approfondie des façades et du stationnement.
- Les fiches de vérification annuelle du stationnement, avec les photos.
- Les travaux d’entretien et de réparation réalisés sur les composantes visées.
Ce registre sert aussi de base au carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance exigés par la Loi 16.
Loi 122 ou Loi 16 : ne pas confondre
Deux lois québécoises encadrent les immeubles en copropriété, et elles sont souvent confondues. La Loi 122 porte sur la sécurité physique du bâtiment. La Loi 16 porte sur la planification de l’entretien et des finances du syndicat.
| Loi 122 | Loi 16 | |
| Adoptée | 2010, en vigueur le 18 mars 2013 | 2019, pleinement en vigueur le 14 août 2025 |
| Objet | Sécurité des façades et des stationnements étagés | Carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation du syndicat |
| Visés | Bâtiments de 5 étages et plus, et tout stationnement étagé | Toutes les copropriétés divises, sans exception de taille |
| Fréquence | Rapport aux 5 ans, plus une vérification annuelle du stationnement | Étude aux 5 ans, mise à jour annuelle du carnet |
| Échéance | Variable selon l’âge du bâtiment | 14 août 2028 |
Un immeuble en copropriété de 5 étages et plus est visé par les deux lois. Notre guide de la Loi 16 couvre le volet carnet d’entretien et fonds de prévoyance.
Inspection Loi 122 dans le Grand Montréal
Nos ingénieurs, membres de l’Ordre des ingénieurs du Québec, réalisent les inspections Loi 122 partout dans le Grand Montréal : Montréal, Westmount, Hampstead, Outremont, Saint-Laurent, Mont-Royal, LaSalle, Verdun, Saint-Léonard, l’Ouest-de-l’Île (Dorval, Pointe-Claire, Dollard-des-Ormeaux, Pierrefonds, Kirkland), ainsi que sur la Rive Nord (Laval) et la Rive Sud (Longueuil, Brossard).
Vous obtenez un rapport conforme aux exigences de la RBQ, prêt à être versé à votre registre du bâtiment.
FAQ sur la loi 122
Qu’est-ce que la Loi 122 au Québec ?
C’est la loi qui a créé le chapitre Bâtiment du Code de sécurité, en vigueur depuis le 18 mars 2013. Elle confie à la RBQ la surveillance de deux vérifications périodiques : les façades des bâtiments de 5 étages et plus, et les stationnements étagés.
Quelle est la différence entre la Loi 122 et la Loi 16 ?
La Loi 122 (2013) porte sur la sécurité physique du bâtiment : façades et stationnements étagés. La Loi 16 (pleinement en vigueur le 14 août 2025) porte sur la gestion du syndicat : carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation. Une copropriété de 5 étages et plus est visée par les deux.
Je suis copropriétaire dans un immeuble de 5 étages et plus, est-ce que la Loi 122 s’applique à mon bâtiment ?
Oui. Si votre immeuble fait 5 étages ou plus, la Loi 122 vous oblige à faire inspecter régulièrement les façades et les stationnements par un ingénieur. L’objectif est de prévenir les problèmes de structure, parfois invisibles en surface, comme des ancrages manquants ou des éléments mal fixés. Ces inspections doivent être réalisées à des intervalles définis pour garantir la sécurité du public.
Je suis gestionnaire d’une copropriété, est-ce que je dois organiser l’inspection des façades et stationnements selon la Loi 122 ?
Oui, c’est à vous ou au conseil d’administration d’organiser l’inspection. Il est important de choisir un ingénieur qualifié, membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec. L’inspection se déroule généralement en trois étapes : visuelle depuis le sol, rapprochée depuis les balcons, puis tactile en descente sur corde, avec des ouvertures exploratoires si nécessaire. Cela permet une évaluation complète et conforme aux exigences de la RBQ.
Je suis propriétaire d’un immeuble de moins de 5 étages, est-ce que la Loi 122 me concerne ?
Pour les façades, non : l’obligation vise les bâtiments de 5 étages et plus hors sol. Pour le stationnement, oui, dès qu’une dalle de roulement ne repose pas sur le sol. Un immeuble de 3 étages avec un garage souterrain suspendu est donc visé par la Loi 122. Et même sans obligation, une inspection préventive vaut la peine dès que des signes d’usure apparaissent : fissures, bombements, infiltration.
Je suis membre du conseil d’administration d’une copropriété, est-ce que je peux choisir l’ingénieur pour l’inspection selon la Loi 122 ?
Oui, c’est souvent au conseil d’administration de choisir l’ingénieur. Il faut s’assurer qu’il est membre de l’Ordre des ingénieurs du Québec et qu’il a l’expérience nécessaire. C’est un choix important pour la sécurité du bâtiment.
Je suis syndic de copropriété, est-ce que je dois conserver le rapport d’inspection de la Loi 122 ?
Oui. Le rapport doit être conservé et accessible aux copropriétaires. Il contient des recommandations techniques, des délais d’intervention et des priorisations de travaux. Ce document sert également de référence pour la planification budgétaire et les interventions futures.
Je suis copropriétaire, est-ce que je peux consulter le rapport d’inspection effectué selon la Loi 122 ?
Oui, vous avez le droit de consulter ce rapport. Il contient des infos importantes sur la sécurité de votre immeuble. N’hésitez pas à demander une copie au syndic ou au gestionnaire.
Que se passe-t-il si l’inspection exigée par la Loi 122 n’est pas faite à temps ?
Ne pas respecter les délais peut entraîner des sanctions, notamment des amendes. Mais au-delà de l’aspect légal, le risque principal est d’ordre sécuritaire : un élément de façade mal fixé peut représenter un danger réel pour les occupants ou les passants.
Faut-il vérifier le stationnement chaque année en plus du rapport aux 5 ans ?
Oui. Le rapport de vérification approfondie signé par un ingénieur est requis tous les 5 ans. La vérification visuelle, elle, est annuelle : documentée, photographiée, puis versée au registre du bâtiment.
Qui peut signer le rapport de vérification exigé par la Loi 122 ?
Pour les façades, un ingénieur ou un architecte. Pour un stationnement étagé, un ingénieur seulement. Dans les deux cas, le professionnel doit être membre de son ordre. Les rapports de Genispec sont signés par nos ingénieurs membres de l’Ordre des ingénieurs du Québec.
Un stationnement souterrain est-il visé par la Loi 122 ?
Oui, dès qu’au moins une de ses dalles de béton ne repose pas directement sur le sol. Souterrain ou aérien, cela ne change rien à l’obligation.
Combien de temps faut-il conserver le rapport d’inspection Loi 122 ?
Pendant toute la durée de vie de l’immeuble. Le registre du bâtiment conserve en permanence les rapports de vérification, les fiches annuelles et les travaux réalisés.