EXPERTISE
Loi 16 au Québec : obligations et mise en conformité de votre copropriété
La Loi 16 est la réforme québécoise de la copropriété divise. Elle est pleinement en vigueur depuis le 14 août 2025. Chaque syndicat doit désormais tenir un carnet d’entretien, faire réaliser une étude du fonds de prévoyance tous les 5 ans et remettre une attestation lors de chaque vente. Ces trois documents reposent sur une même chose : l’inspection de l’immeuble par un professionnel habilité.
Votre copropriété ou votre condo doit être conforme d’ici le 14 août 2028. Genispec prend en charge chaque étape pour les syndicats de Montréal et du Grand Montréal : inspection, carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance et attestation du syndicat.
Loi 16 en bref : vos 4 obligations
| Obligation | Ce qu’elle exige | Fréquence | Échéance |
|---|---|---|---|
| Carnet d’entretien | Registre des composantes et plan de travaux sur 25 ans, établi après inspection | Mise à jour annuelle, révision aux 5 ans (10 ans pour les petites copropriétés) | 14 août 2028 |
| Étude du fonds de prévoyance | Projection des coûts de réparation sur 25 ans et niveau de cotisation réel | Aux 5 ans | 14 août 2028 |
| Attestation du syndicat | Document remis à l’acheteur lors d’une vente | À chaque vente d’unité | Dans les 15 jours de la demande |
Obtenir un devis gratuit pour se conformer à la Loi 16
Qu’est-ce que la Loi 16 sur la copropriété au Québec ?
La Loi 16 a été adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2019 pour moderniser l’encadrement de la copropriété divise au Québec. L’idée de départ est simple : que chaque copropriétaire paie sa juste part de l’entretien, au moment où il en profite, plutôt que de laisser la facture au suivant.
La Loi 16 impose trois obligations aux syndicats de copropriété divise au Québec :
- Le carnet d’entretien, un registre complet de l’état et de l’historique de l’immeuble.
- L’étude du fonds de prévoyance, une projection des travaux majeurs sur 25 ans.
- L’attestation du syndicat, un document obligatoire lors de chaque vente d’unité.
L’inspection Loi 16 : pourquoi elle est obligatoire
Chaque fois que le carnet d’entretien est établi ou révisé, la Loi 16 exige une visite d’inspection de la copropriété. Elle doit être menée par un professionnel habilité, soit un ingénieur (OIQ), un architecte (OAQ), un évaluateur agréé (OEAQ) ou un technologue professionnel (OTPQ), ou par une personne sous sa supervision.
Cette inspection Loi 16 dresse le portrait réel des parties communes :
- Toiture, façade et enveloppe du bâtiment.
- Structure et fondations.
- Systèmes mécaniques, électriques et de plomberie.
- Stationnements, balcons et aires communes.
Ce que l’inspection constate se retrouve directement dans l’étude du fonds de prévoyance sur 25 ans. Un carnet ou une étude bâtis sans inspection sérieuse ne valent rien, ni juridiquement ni financièrement, et le syndicat finit par découvrir le problème sous forme de cotisation spéciale imprévue.
Le carnet d’entretien
Depuis le 14 août 2025, toutes les copropriétés divises au Québec doivent posséder un carnet d’entretien conforme aux exigences de la Loi 16.
Ce document, rédigé par un professionnel autorisé (OIQ, OEAQ, OAQ, OTPQ) et indépendant, doit :
- Recenser l’ensemble des éléments de l’immeuble et leur état
- Inclure un plan des réparations majeures et du remplacement des éléments communs couvrant une période d’au moins 25 ans
- Préciser les échéances et les coûts estimés pour chaque intervention
Mises à jour obligatoires :
- Annuellement : le carnet doit être révisé pour intégrer toutes les interventions effectuées dans l’immeuble
- Tous les 5 ans : révision complète par un professionnel
- Tous les 10 ans si petit immeuble selon les critères réglementaires (moins de 8 unités OU moins de 3 étages hors sol OU aucune partie commune intérieure)
Échéance de conformité : 14 août 2028.
L’étude de fonds de prévoyance
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, l’étude du fonds de prévoyance est exigée tous les 5 ans. Elle doit être réalisée par un professionnel autorisé : ingénieur (OIQ), évaluateur agréé (OEAQ), architecte (OAQ), technologue professionnel (OTPQ) ou CPA. Cette étude doit :
- Évaluer l’état des parties communes et estimer leur durée de vie restante
- Chiffrer les travaux de réparation ou de remplacement à venir sur un horizon d’au moins 25 ans
- Déterminer le niveau de cotisations nécessaire pour couvrir ces travaux sans déficit, en se basant sur les besoins réels plutôt que sur un pourcentage fixe des charges communes
L’étude s’appuie sur les données du carnet d’entretien. Les deux documents sont indissociables : sans carnet à jour, pas d’étude crédible. Toutes les copropriétés doivent s’y conformer d’ici le 14 août 2028.
L’attestation du syndicat
Depuis le 14 août 2025, toute vente d’une unité en copropriété divise au Québec doit être accompagnée d’une attestation délivrée par le syndicat.
Ce document renseigne l’acheteur sur :
- Situation financière (budget, état du fonds de prévoyance et du fonds d’auto-assurance)
- Liste des réparations majeures prévues ou en cours
- Litiges en cours
- Assurances en vigueur
- Recommandation issue de l’étude de fonds de prévoyance sur le montant devant se trouver au début de l’année
Le syndicat doit remettre cette attestation dans les 15 jours suivant la demande du copropriétaire vendeur.
Obtenez votre attestation gratuite en téléchargeant le PDF ci-dessous
Acomptes des acheteurs
Également introduit depuis le 14 août 2025, la Loi 16 impose une protection renforcée pour les acomptes versés par les acheteurs lors de la conclusion d’une promesse d’achat en copropriété divise.
Tout acompte remis doit être déposé en fidéicommis auprès d’un professionnel autorisé, tel qu’un :
- Notaire
- Avocat
- Comptable professionnel agréé (CPA)
Cette mesure s’applique aux copropriétés neuves et aux reventes, et vise à garantir que les sommes versées par l’acheteur ne soient pas utilisées à d’autres fins et soient protégées en cas de litige ou de faillite.
Application : l’obligation est en vigueur immédiatement depuis le 14 août 2025.
Comment Genispec peut vous aider à vous conformer à la Loi 16 en 2026 ?
Notre équipe d’ingénieurs en bâtiment à Montréal vous accompagne pour :
- Carnet d’entretien
- Étude du fonds de prévoyance
- Attestation sur l’état du syndicat
Nous desservons la région du grand Montréal, ainsi que la Rive Nord et la Rive Sud. Vous avez besoin de plus d’informations? Contactez Genispec et obtenez votre devis gratuit.
Dates clés et échéances de la Loi 16
| Date | Étapes |
|---|---|
| 19 décembre 2019 | Adoption du projet de loi 16 par l’Assemblée nationale du Québec |
| 10 janvier 2020 | Premières dispositions entrées en vigueur (partiellement) |
| 30 juillet 2025 | Publication du règlement d’application |
| 14 août 2025 | Entrée en vigueur des nouvelles obligations (carnet, fonds, attestation, etc.) |
| 14 août 2028 | Délai limite pour se conformer aux obligations (carnet et étude du fonds) |
Les autres points à retenir de la Loi 16
En plus des nouvelles obligations qui entrent en vigueur entre 2025 et 2028, la Loi 16 comporte plusieurs dispositions déjà applicables depuis le 10 janvier 2020. Ces mesures visent à renforcer la transparence, la protection des acheteurs et la bonne gestion des copropriétés au Québec.
La clause pénale
La clause pénale dans la déclaration de copropriété permet de sanctionner les copropriétaires en cas de non-respect des règles établies (par exemple, non-paiement des frais de condo ou réalisation de travaux non autorisés).
Avant la réforme, elle pouvait souvent être ajoutée ou modifiée par un simple vote à majorité simple en assemblée.
Depuis la Loi 16, toute modification ou ajout à une clause pénale nécessite une modification de l’acte constitutif de copropriété, ce qui implique un vote à majorité renforcée, un acte notarié et son enregistrement au registre foncier.
La protection des acquéreurs
La Loi 16 garantit aux acheteurs potentiels l’accès à des informations clés sur la copropriété avant l’achat, qu’il s’agisse d’un condo neuf ou déjà existant.
Le promoteur a notamment l’obligation de mettre en place un fonds de prévoyance dès la livraison et de fournir des renseignements détaillés sur les matériaux utilisés, la gestion et l’aménagement.
Ces mesures s’accompagnent de règles plus strictes pour les syndicats de copropriété, incluant l’obligation d’un carnet d’entretien, d’une étude de fonds de prévoyance et de la création d’un fonds d’auto-assurance.
Une transparence lors des ventes
Le vendeur doit fournir à l’acheteur l’attestation du syndicat indiquant l’état des finances, les travaux prévus et l’état de l’immeuble.
Ces exigences, en vigueur depuis 2020, ont été renforcées avec le règlement de 2025 pour préciser le contenu obligatoire et les délais de remise (15 jours).
Assurances et sécurité financière
Les règles renforcées en matière d’assurance jouent un rôle clé en assurant la transparence et en offrant aux futurs acheteurs des informations fiables sur leur investissement, tout en protégeant la valeur et la pérennité de l’immeuble.
Ce que la Loi 16 change selon votre situation
Ce que la Loi 16 change dépend de votre situation : copropriété existante, construction neuve ou vente d’une unité. Le tableau reprend vos obligations et vos délais dans chacun des trois cas.
| Profil | Obligations principales | Date d’entrée en vigueur | Délai pour se conformer |
|---|---|---|---|
| Copropriété existante |
|
14 août 2025 | Jusqu’au 14 août 2028 |
| Copropriété nouvellement construite (promoteur) |
|
Depuis le 10 janvier 2020, précisé par le règlement du 14 août 2025 | Remise dans les 30 jours suivant l’assemblée de transition |
| Vente d’une unité (tous types) |
|
Depuis le 10 janvier 2020, précisé par le règlement du 14 août 2025 | Remise obligatoire dans les 15 jours après la demande du vendeur |
Quels sont les bénéfices de la Loi 16 ?
Avant la Loi 16, beaucoup de copropriétés québécoises géraient leur entretien et leurs finances sans plan à long terme. Le tableau met en regard ce qui coinçait et ce que la loi corrige, avec le bénéfice réel pour les copropriétaires.
| Problème avant la Loi 16 | Solution apportée par la Loi 16 | Bénéfice concret |
|---|---|---|
| Carnets d’entretien inexistants ou incomplets | Obligation d’un carnet d’entretien conforme rédigé par un professionnel autorisé, avec mise à jour annuelle et révision périodique | Vision claire de l’état de l’immeuble et planification sur 25 ans |
| Fonds de prévoyance insuffisants (cotisations arbitraires) | Étude obligatoire tous les 5 ans par un professionnel autorisé pour calculer les cotisations selon les besoins réels | Cotisations justes, évitant les déficits ou les cotisations spéciales |
| Acheteurs mal informés de l’état réel de la copropriété | Attestation du syndicat obligatoire (finances, travaux, litiges, assurances), remise dans les 15 jours | Décision d’achat éclairée et réduction des litiges post-achat |
| Acomptes non protégés ou mal gérés | Dépôt obligatoire des acomptes en fidéicommis (notaire, avocat, CPA) | Sécurité financière pour l’acheteur en cas de litige ou faillite |
| Manque de transparence des promoteurs | Remise obligatoire du carnet et de la première étude du fonds à l’assemblée de transition | Meilleur démarrage de la gestion de la copropriété et stabilité financière dès le départ |
Confiez votre conformité Loi 16 à Genispec
Genispec Inspections inc. travaille avec les syndicats, les gestionnaires et les copropriétaires du Grand Montréal sur l’ensemble des obligations de la Loi 16 :
- L’inspection Loi 16 de la copropriété
- Le carnet d’entretien conforme
- L’étude du fonds de prévoyance
- Attestation sur l’état du syndicat
Nous couvrons l’ensemble du Québec : le Grand Montréal, la Rive Nord et la Rive Sud. Une question sur votre situation ? Contactez Genispec, le devis est gratuit.
FAQ sur la loi 16
La Loi 16 exige-t-elle une inspection de la copropriété ?
Oui. Chaque fois que le carnet d’entretien est établi ou révisé, une visite d’inspection par un professionnel habilité est obligatoire. C’est elle qui établit l’état réel de l’immeuble, et c’est sur cet état que repose l’étude du fonds de prévoyance.
La Loi 16 s'applique-t-elle aux petites copropriétés ?
Oui, sans exception. Les petites copropriétés ont droit à un seul assouplissement : la révision du carnet d’entretien tous les 10 ans au lieu de 5. L’inspection et l’étude du fonds de prévoyance, elles, restent obligatoires.
Quelle est la date limite pour se conformer à la Loi 16 ?
Tous les syndicats doivent avoir produit leur carnet d’entretien et leur première étude du fonds de prévoyance d’ici le 14 août 2028.
Qui peut réaliser une inspection et une étude Loi 16 ?
Un professionnel habilité : ingénieur (OIQ), architecte (OAQ), évaluateur agréé (OEAQ) ou technologue professionnel (OTPQ). Le volet financier de l’étude peut aussi relever d’un CPA. Genispec réunit ces expertises pour les copropriétés du Grand Montréal.
Que risque un syndicat non conforme à la Loi 16 ?
Des sanctions légales et des actions en responsabilité, des ventes qui achoppent au moment de la vérification diligente, et des cotisations spéciales imprévues quand rien n’a été planifié.
Quelle est la différence entre la Loi 16 et la Loi 31 en copropriété ?
La Loi 16 est le cadre principal. La Loi 31 est venue y apporter des précisions. Le règlement entré en vigueur le 14 août 2025 applique surtout des mesures issues de la Loi 16, avec quelques ajustements venus de la Loi 31. Dans le milieu de la copropriété, on parle simplement des exigences de la « Loi 16 ».
Je suis copropriétaire. Est-ce que la Loi 16 m’oblige à faire quelque chose?
Oui. La Loi 16 oblige votre syndicat à tenir à jour un carnet d’entretien et ensuite à faire réaliser une étude de fonds de prévoyance. Ces obligations vous concernent directement, car elles ont un impact sur les cotisations, les travaux futurs et la valeur de votre unité.
Je suis syndic bénévole. Est-ce que mon immeuble est concerné même s’il est petit?
Oui. Tous les immeubles en copropriété, peu importe leur taille, sont visés par la Loi 16. Même une petite copropriété doit avoir un carnet d’entretien et faire réaliser une étude de fonds par un professionnel qualifié.
Je suis gestionnaire d’immeuble. Est-ce que je dois m’assurer que la Loi 16 est respectée?
Oui. En tant que gestionnaire, vous avez un rôle clé dans la mise en conformité du syndicat. Vous devez vous assurer que l’étude de fonds est commandée, que le carnet d’entretien est maintenu à jour, et que les documents sont disponibles pour les copropriétaires.
Je suis membre du conseil d’administration. Que risque-t-on si on ne respecte pas la Loi 16?
Le syndicat peut s’exposer à des sanctions légales, à des actions en responsabilité si des problèmes surviennent, et à des difficultés lors de ventes ou refinancements. De plus, l’absence de planification peut mener à des cotisations spéciales imprévues, ce qui génère des tensions dans la copropriété.
Je suis acheteur potentiel. Est-ce que je peux vérifier si un immeuble est conforme à la Loi 16?
Oui, et vous devriez. Vous pouvez demander à voir le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance. Leur absence est un signal d’alerte : cela peut signifier un manque de planification financière ou des risques de travaux majeurs non budgétés.
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